Что выгоднее: аренда квартиры или покупка ее в ипотеку?
Бизнес
Сегодня я хочу разобрать достаточно популярную тему вопроса: что выгоднее – купить квартиру в ипотеку или арендовать ее.
Помимо определения отличий мною был подготовлен расчет на основании ситуации моих знакомых, один из которых в 2018 г. купил квартиру в ипотеку по договору участия в долевом строительстве, а второй арендует квартиру по настоящее время. Следовательно, исходные данные основаны на реальных событиях. Также были взяты схожие параметры по покупке квартиры в ипотеку на рынке вторичного жилья.
Сначала необходимо определить положительные и отрицательные стороны ипотеки и аренды квартиры.
Покупка квартиры в ипотеку. Плюсы
- Возможность быстро приобрести собственное жилье.
- Рост стоимости объекта на длинной дистанции, защита от инфляции.
- Возможность делать тот ремонт, который вам нравится.
- Платите за свое жилье, а не за чужое.
- Регистрация в своей квартире.
- Возможность приобретения без первоначального взноса.
- Возможность получения налогового вычета.
- Возможность освобождение от уплаты налога при продаже.
Минусы покупки квартиры в ипотеку
- Необходимость накопить сумму для первоначального взноса от 10–20% от стоимости объекта – для более комфортного ежемесячного платежа.
- Переплата за проценты по кредиту (как правило, это та же сумма, что была взята в ипотеку), если не совершать досрочных платежей или не продавать квартиру при увеличении ее стоимости.
- Ипотека требует жесткой финансовой дисциплины!
- Привязка к определенной локации.
- Необходимость получения согласия банка на продажу или сдачу жилья в наем, если ипотека выплачена не до конца.
Аренда: плюсы и минусы
Плюсы
- Выгодно, если накоплений мало.
- Вы свободно можете менять жилье и образ жизни.
- У вас нет долгосрочных финансовых обязательств.
- Не нужно думать о том, как содержать свою недвижимость.
- Можно быстро решить квартирный вопрос.
- Платёж по аренде, как правило, меньше, чем за ипотеку.
Минусы
- Аренда может подорожать, и тогда придется или платить больше или выбирать более бюджетное жилье.
- При частой смене жилья нужно тратиться на переезд и комиссию риелтору.
- Вы не можете в полной мере распоряжаться жильем и зависите от решений собственника квартиры.
- Спустя время вы не получаете актив — недвижимость.
- Нет постоянной регистрации по месту жительства.
- Нет налоговых вычетов за расходы по аренде.
⠀
Рассмотрим расчеты
Расчет взят исходя из следующих данных. Аренда или покупка однокомнатной квартиры общей площадью 40 кв. м, расположенной в г. Кудрово Ленинградской области (в пределах КАД СПб). Накопления отсутствуют. Имеется стабильный доход семьи из 2 человек в 90 000,00 рублей. Исходная позиция: 01.07.2018 г., расчет на 24.01.2022 г.
Аренда
- Расходная часть, аренда: в 2018 г. = 21 000,00 * 6 = 126 000,00 рублей
- Услуги риелтора при заселении: 21 000,00
- Итого: 2018 г. = 147 000,00 рублей.
- Аренда в 2019 г. = 23 000 * 12 = 276 000,00
- Аренда в 2020 г. = 25 000 * 12 = 300 000,00
- Аренда в 2021 г. = 300 000,00
- Аренда в 2022 г. = 25 000
Итого: 1 048 000,00 рублей.
Учитывая отсутствие налоговых вычетов, сумма не меняется.
Покупка квартиры по ДДУ (при условии, что передача квартиры через 3 месяца)
Стоимость квартиры составляет 3 300 000,00 рублей без отделки на первичном рынке при покупке у застройщика, на стадии акта приемки-передачи квартиры.
Процентная ставка: 14% годовых.
Расходная часть:
2018 г.
- Аренда квартиры на период сдачи по ДДУ и на время ремонта 6 месяцев * 21 000 = 126 000,00 (аренда на время приемки квартиры и проведения ремонта).
- Страхование жизни: за половину 2018 г. = 18 000,00
- Ежемесячный платеж: 39 100 * 6 = 234 600,00
- Ремонт: 400 000,00
2019 г.
- Страхование жизни в 2019 г. = 36 000
- Ежемесячный платеж 39 100 * 12 = 469 200
2020 г.
- Страхование жизни в 2020 г. = 36 000
- Ежемесячный платеж 39 100 * 12 = 469 200
2021 г.
- Страхование жизни в 2021 г. = 36 000
- Ежемесячный платеж 39 100 * 12 = 469 200
2022 г.
- Ежемесячный платеж: 39 100
Итого: 1 870 300,00
- Налог с продажи квартиры: 0,00
- Остаток долга по ипотеке: 3 272 044,00
- Услуги риелтора при продаже: 100 000,00
- Цена продажи: 7 000 000,00
Итого остаток за вычетом всех расходов = 1 231 956,00 рублей – сумма для первоначального взноса при покупке последующего жилого помещения. Также есть возможность получить налоговый вычет за покупку с использованием ипотечных средств = 650 000,00
Покупка квартиры на вторичном рынке:
Стоимость квартиры на вторичном рынке: 3 700 000,00 рублей с отделкой и мебелью
Процентная ставка: 16%
Расходная часть:
2018 г.
Страхование жизни: за половину 2018 г. = 18 000,00
Ежемесячный платеж: 49 757 * 6 = 298 542,00
2019 г.
Страхование жизни в 2019 г. = 36 000
Ежемесячный платеж 49 757 * 12 = 597 084
2020 г.
Страхование жизни в 2020 г. = 36 000
Ежемесячный платеж 49 757 * 12 = 597 084
2021 г.
Страхование жизни в 2021 г. = 36 000
Ежемесячный платеж 49 757 * 12 = 597 084
2022 г.
Ежемесячный платеж: 49 757
Итого: 2 265 551,00
Налог с продажи квартиры: 13% = 429 000,00
Остаток долга по ипотеке: 3 679 366,41
Услуги риэлтора при продаже: 100 000,00
Цена продажи: 7 000 000,00
Итого остаток за вычетом всех расходов = 526 082,59 рублей – сумма для первоначального взноса при покупке последующего жилого помещения. Также есть возможность получить налоговый вычет за покупку с использованием ипотечных средств = 650 000,00.
Вывод
Из проведенных расчетов можно сделать вывод, что плюсом аренды квартиры является низкий платеж, отсутствие дополнительных расходов на страхование жизни, выбор более удобного месторасположения или большей площади жилого помещения, однако по прошествии времени расходы по аренде квартиры становятся существенными (более 1 млн рублей), а собственности даже частично не прибавляется. Следовательно, при желании в дальнейшем купить собственную квартиру в 2022 г. и позднее арендатору придется либо копить на первоначальный взнос, либо довольствоваться жилыми помещения значительно меньшего размера (студии до 25 кв. м) или переехать еще дальше в область и купить менее ликвидную недвижимость, как результат рост стоимости такой недвижимости будет со временем не значительный.
В то же время тот, кто купил жилую недвижимость в 2018 г. по договору участия в долевом строительстве или на рынке вторичного жилья, имеет преимущество.
Цена на квартиры за последние 3 года значительно выросла и имеется возможность улучшить свои жилищные условия, продать квартиру с прибавкой в цене и купить квартиру в ипотеку с первоначальным взносом большей площади. При этом стоит отметить, что покупать квартиру по договору участия в долевом строительстве выгоднее по причине большего прироста в стоимости в дальнейшем, а также новый дом и удобное место расположение будет выгодным преимуществом по сравнению с домами старой постройки.
Однако дом старой постройки может выигрывать стоимостью квартиры, что повлияет в конечном итоге на ежемесячный платеж по ипотеке или переплату в будущем. В любом случае каждый решает самостоятельно, как ему выгодно арендовать квартиру и в дальнейшем не иметь возможности продать или купить квартиру в ипотеку и при необходимости продать ее по более высокой стоимости и вернуть вложенные средства.
Что же все-таки выгоднее – решать вам. Нужно смотреть на свои возможности и на данное финансовое положение.
31/01/22 Источник: https://www.9111.ru/questions/7777777771675973/ Иллюстрация к статье:
